『壹』 商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金佔用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。 對於自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業並長期投資回報。 對於自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多採用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會採用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。當政府提高開發貸款的門檻後（四證金，35％自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信託資金，但由於信託資金的成本相對較高（12％～15％的點位），更多的是利用信託資金作為過橋貸款，補充自有資金。隨著新的房地產信託政策出台（同樣要求四證金，35％自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。 對於自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標准，並且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。 解決了建設資金的問題，那麼剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處於短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，後來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最後銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8％、9％的成本多「貸」了些「款」而已，用基金、用信託資金的成本都會高於這個數，如果開發商是個現金流管理的高手並且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什麼問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高於這個數字的。然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7％－9％固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。 在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的後端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模並且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS ，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。同時，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資， CMBS類似於住宅MBS ，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值 1.45億美元的CMBS產品來取得後端融資，這是國內此類融資方式的首例。雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。 REITS的銷售對象主要是個人投資者， CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快於REITS ，會被越來越多的商業地產開發商所運用。 相對於國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過於落後，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會採取的融資方式包括： 前端融資：自有資金＋基金＋銀行貸款＋承建商墊資的組合 後端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。 這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自於本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結合的專著。
『貳』 Web前端開發工程師有前景嗎
web前端開發入行門檻低，前景好，如今web前端開發是眾多年輕人的選擇，畢竟現在互聯網的迅速發展，使得這門行業不斷走俏，web前端越來越得到企業的重視，很多企業都會用到這門技術開發，但當下經驗豐富的web前端工程師人才稀少。
當前web前端相關職位空缺相當大，發展前景廣闊，初級web前端崗位起步月薪在6-10k左右，在技術增長、業務熟練之後往往可以達到20-30k，而且市場的供不應求導致前端崗位薪資水漲船高，特別是在一線城市北上廣深，招聘需求特別大，相對來說好找工作一些，總的來說是一線城市急需web前端人才，二線城市緊隨其後。
其次就是web前端人次可選工作崗位很多，可選行業也很多，崗位可回選APP開發工程師、答小游戲開發工程師、JS開發工程師、全棧工程師、H5開發工程師、小程序開發工程師、web前端工程師、web開發工程師等，學完web前端課程基本都可勝任以上崗位。
『叄』 融資融券有什麼要求
開通融資融券賬戶需滿足以下條件：
1、在任何一家券商首筆交易滿6個月；
2、前20個交易日日均證券類資產不低於50萬元（含現金、股票、債券、基金、證券公司資產管理計劃等資產）；
3、已開立實名普通證券交易賬戶。滿足相應開通條件您本人攜帶二代身份證件交易時間前往開戶營業部櫃台臨櫃辦理，建議先行致電營業部咨詢可能需要攜帶的其他開戶資料。
『肆』 什麼期權裡面前端期權費和後端期權費是啥意思
你說的前端和後端只有基金才是，期權不存在的，而真實的期權是這樣一份合同：在買方向賣方支付一定的期權費之後，賣方賦予買方在未來某一個固定時間，按某一個確定的價格決定是否賣出或者買入標的資產的權利的。
期權每家券商的費用是不一樣的，一般都是幾塊到十幾塊不等的手續費的。但是也有良心券商，直接1.7元一張全包的，所以，您要多花心思去查找。
『伍』 銀保監23號文對房地產的影響
銀保監23號文對房地產的影響：對於地產行業，政策進一步收緊，尤其是對於前端拿地融資，房地產信託將迎來發展機遇。
一，銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（以下簡稱「通知」），引起了市場的普遍關注。在當前經濟存在較大下行壓力，加之中美「毛衣戰」形勢未明，市場本來的預期是，去年去杠桿以來的貨幣政策收緊和金融監管嚴厲的政策基調，會有所調整。然而，這一文件的出台，加之央行在2019年一季度貨幣政策中要求有序推進結構性去杠桿，兩者相互印證，表明政策雖然較去年有所寬松，但是總基調並未發生實質性變化。政策沒有根據經濟下行而進行調整或與今年以來的通脹形勢變化有關。「毛衣戰」將會形成美國的通貨膨脹，這會影響全球的物價上漲，給中國帶來輸入性通脹壓力。另外，我們看到，對於特定行業，監管政策相比去年不但未有放鬆，反而明顯的的收緊。這就是房地產行業。
二，對於商業銀行《通知》要求不能：
表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向「四證」不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
三，這一要求相比去年強監管以來的政策並未出現明顯變化。《通知》的目的主要是督導去年已經出台的相關政策的有效實施，防範出現反彈和新的監管套利。銀行從去年以來，目前基本上已經沒有資金介入拿地前端融資的領域。目前商業銀行的房地產融資業務主要是房地產開發貸款。對於房地產開發貸款，銀行要求比較嚴格，遵守業內的「四三二」的要求。尤其是其中的「四證齊全「和」項目資本金到位「的要求。對於房地產開發資質，各地銀監的要求和各家銀行的標准，都不完全相同。
『陸』 Web前端開發為什麼這么火
前端開發是創建Web頁面或app等前端界面呈現給用戶的過程，通過HTML，CSS及JavaScript以及衍生出來的各種技術、框架、解決方案，來實現互聯網產品的用戶界面交互。Web前端的學習起來相對簡單，未來的發展前景也是非常不錯的。
web全棧工程師5.0課程包括：
①計算機基礎以及PS基礎
②前端開發基礎（HTML5開發、JavaScript基礎到高級、jQuery網頁特效、Bootstrap框架）
③移動開發
④前端高級開發（ECMAScript6、Veu.js框架開發、webpack、前端頁面優化、React框架開發、AngularJS 2.0框架開發等）
⑤小程序開發
⑥全棧開發（MySQL資料庫、Python編程語言、Django框架等）
⑦就業拓展（網站SEO與前端安全技術）
互聯網行業目前還是最熱門的行業之一，學習IT技能之後足夠優秀是有機會進入騰訊、阿里、網易等互聯網大廠高薪就業的，發展前景非常好，普通人也可以學習。
想要系統學習，你可以考察對比一下開設有相關專業的熱門學校，好的學校擁有根據當下企業需求自主研發課程的能力，能夠在校期間取得大專或本科學歷，中博軟體學院、南京課工場、南京北大青鳥等開設相關專業的學校都是不錯的，建議實地考察對比一下。
祝你學有所成，望採納。
『柒』 請問夾層融資是什麼意思
夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資只是從屬債務（subordinate debt）的一種，但是它常常從作為從屬債務同義詞來用。夾層融資的利率水平一般在10%～15%之間，投資者的目標回報率是20%～30%。一般說來，夾層利率越低，權益認購權就越多。
通俗地講，它是向融資方提供介於股權與債券之間的資金，通常是填補一些在考慮了股權資金、普通債權資金後仍然不足的資金缺口，因而夾層基金本質上仍是一種借貸資金，在企業償債順序中位於貸款之後。
夾層融資是一種融資的技術手段，在很多情況下起到「過橋」融資的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資，從企業拿到土地到取得開發貸之間的資金需求由夾層融資來滿足。
夾層投資也是私募股權資本市場（private equity market）的一種投資形式，是傳統創業投資的演進和擴展。在歐美國家，有專門的夾層投資基金（mezzanine fund）。如果使用了盡可能多的股權和優先順序債務（senior debt）來融資，但還是有很大資金缺口，夾層融資就在這個時候提供利率比優先債權高但同時承擔較高風險的債務資金。由於夾層融資常常是幫助企業改善資產結構和迅速增加營業額，所以在發行這種次級債權形式的同時，常常會提供企業上市或被收購時的股權認購權。
『捌』 房地產項目融資有哪些關鍵節點
1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務登記證
4、企業銀行基本戶開戶許可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用於融資的房地產項目的《土地證》
8、用於融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用於融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用於融資的房地產項目的《建築施工許可證》
11、用於融資的房地產項目的《預售證》
12、 公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書(融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源)，近三年的報表
『玖』 什麼叫劣後端有人在百度里回答過前端和後端，就是沒有解釋關鍵字「劣」，請美女回答！
相當於優先端把錢「借」給劣後端,對劣後端而言是一種杠桿操作,杠桿比(優先劣後比)越高,賺錢的時候劣後端就賺得越多,同理虧的時候劣後端就虧得越快,這跟炒期貨、融資融券是一樣的道理。
『拾』 有哪幾種融資方式,各有什麼優缺點
公司外部融資方式主要為債權融資和股權融資。
1.債權融資：最常見的即銀行貸款。但現在經濟形勢慘淡，銀行貸款都需要足額擔保（抵押、質押和保證），比如把房子車子押給銀行，然後股東再保證如果公司還不上錢由股東來還。
2.股權融資：找投資者往公司投錢了，常聽到的的PE/VC就是股權投資者。現在大家想上主板、新三板，主要目的就是為了股權融資。
據我了解有很多公司都是優先採用債務融資。當然選擇適合自己的才是最重要的。
通常情況下，適合企業的融資方式有五種：股權融資、債權融資、銀行貸款、融資租賃、海外融資。
大部分企業都用的前三種融資方式，尤其是股權融資和銀行貸款。如果你想從中找個適合自己的，建議選股權融資，優點有：所需資金門檻低；融資風險小；能促使公司完善治理結構及管理制度等，而且不用「還錢」。
在融資平台里，明德資本生態圈算比較靠譜的，不僅自己做投資，還有2400多家合作基金資源，並致力於幫中小企業提升經營水平，推動股權融資。如果你不確定哪個融資平台靠譜，建議來明德資本生態圈試試。
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