❶ 小區物業管理系統
【摘要】隨著我國經濟發展和城市開發，住宅小區越來越成為居住的主流，小區物業管理是針對當代社會這一市場需要應運而生的。用計算機操作的小區物業管理系統是為小區管理者和小區用戶更好的維護各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，效益已越來越明顯。因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情，在本文中將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
【關鍵詞】小區物業、管理系統、用戶、VB、ACCESS
目 錄
第1章 系統概述 3
1.1 系統的研究意義 3
1.2 研究現狀及設計目標 3
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析 3
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法 4
1.2.3 本課題要達到的設計目標 5
第2章 系統分析 7
2.1 系統的開發背景 7
2.2 小區物業管理系統的需求分析 7
第3章 系統設計 8
3.1 系統功能分析 8
3.2 系統模塊設計 8
3.3 系統結構 8
3.3.1 系統模塊結構圖： 8
3.3.2 系統流程圖 10
3.4 小區物業管理系統的資料庫設計 10
3.5 開發工具 15
3.5.1 Visual Basic 15
3.5.2 ACCESS 16
第4章 系統實現 18
4.1 許可權設置 18
4.1.1 登錄新用戶子模塊窗體設計 18
4.1.2 修改老用戶密碼子模塊窗體設計 18
4.1.3 添加新用戶子模塊窗體設計 19
4.2 物管中心 21
4.2.1 用戶投訴子窗體設計 21
4.2.2 用戶報修窗體設計 29
4.2.3 停車場管理子窗體設計 32
第5章 性能測試與分析 35
5.1 測試實例（測試集）的研究與選擇 35
5.2 測試環境與測試條件 37
5.3 性能分析 37
第6章 結束語 38
參考文獻 39
第1章 系統概述
1.1 系統的研究意義
隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，住宅小區已經成為人們安家置業的首選，幾十萬到幾百萬的小區住宅比比皆是。人們花的錢越多，不但對住宅的本身的美觀、質量要求越來越高，同時對物業小區的服務和管理也要求很高，諸如對小區的維修維護，甚至對各項投訴都要求小區管理者做的好，做的完善。這樣要求小區管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用計算機操作的小區物業管理系統來實現對小區物業的管理，這就為我們設計小區物業管理系統提供了市場需要。而我們設計的小區物業管理系統在現代社會是最熱門的行業，是最關切老百姓實際生活的設計，各種人性化的配置，使管理者和業主對住宅小區中的事物能更方便、更快捷、更滿意的得到答復。伴隨著小區的的規模不斷擴大和住戶的不斷增多，像小區中的汽車，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但一直以來人們使用傳統人工的方式管理各種數據，這種管理方式存在著許多缺點,比如:效率低、保密性差，另外時間一長，將產生大量的文件和數據,這對於查找、更新和維護都帶來了不少的困難。
隨著科學技術的不斷提高,計算機科學技術日漸成熟,其強大的功能已為人們深刻認識,它已進入人類社會的各個領域並發揮著越來越重要的作用。
作為計算機應用的一部分,使用計算機對企業單位的各項信息進行管理，具有著手工管理所無法比擬的優點。例如:檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些優點能夠極大地提高工作的效率,也是企業的科學化、正規化管理與世界接軌的重要條件。
因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情,在下面的各章中我們將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
1.2 研究現狀及設計目標
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析
隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：
1.物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各佔1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標准，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流於形式。
2.配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯後於住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因「名存實亡」。
3.維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。
4.物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹「誰受益，誰投入」的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖於社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大症結所在。
5.物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關於住宅小區的物業管理中的重大問題都有待於進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標准化等缺乏法制的根本保障。
6.物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由於工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。
7.物業管理不到位。目前有物業管理公司不以「物業管理」為主業，而著重於多種經營，或只限於收租金和一般養護維修，而對於如何保養好建築物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。 （八）地區間發展不平衡。各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門「重建輕管」的傾向。
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法
國家應盡快出台物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。
1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。
2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），並促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對於尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。
3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，並將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。
4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，並盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械台班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。
5.實行由業主委員會管理並自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。
6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，並科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。
7.強化管理、樹立品牌。
8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。
1.2.3 本課題要達到的設計目標
小區物業管理系統簡介
小區物業信息管理系統使針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。
對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對於維修後情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對於小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。
在功能方面：
1． 對樓盤、戶型要有介紹
2． 對住戶、房產資料要有記錄
3． 對樓房的租售情況有記錄
4． 對物業設備要有登記
5． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理
第2章 系統分析
2.1 系統的開發背景
小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源，對於小區的管理人員來說，物業管理包括物業設備管理、儀表數據管理、停車場管理、住戶的投訴管理、住戶的報修管理、住戶的設備維修管理等等。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩，還經常出錯，給廣大用戶帶來很多不便。為了更好的為廣大住戶服務，我們決定開發一套小區物業管理系統，幫助小區管理人員從復雜的物業管理之中解放出來。
2.2 小區物業管理系統的需求分析
小區物業管理系統是面向小區的的各項事務，包括物業管理，資料管理等業務處理工作，是利用計算機進行集中管理而開發的系統。該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接ACCESS資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有查詢、管理等功能，旨在達到使小區的管理和運營趨於計算機化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。
主要包括三大管理模塊：
1.登錄系統
對系統的安全性進行管理。
○ 添加用戶 為系統新用戶設置用戶名及口令。
○修改密碼 用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理
主要介紹住戶、房產等基本資料。
○住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。
○房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。
3.物管中心，對小區各項常見業務的管理；
具體系統功能描述如下：
對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理
○物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。
○儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。
○停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。
○收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。
○用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。
○用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。
○用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。
第3章 系統設計
3.1 系統功能分析
小區物業管理系統是為了對小區物業實行計算機化的管理，以提高工作效率，方便用戶。主要功能有對物業設備、儀表數據、停車場、收費、報修、投訴、維修等進行管理和基本資料管理以及對系統自身的用戶許可權管理。提供各種信息的錄入，比如投訴人資料、投訴內容及處理過程；物業報修、並可對物業公司所進行的物業維修；還包括對住戶和房產信息的管理。物管中心不但含有小區日常項目的信息，而且還包含了對查詢情況的統計功能。系統管理主要任務是提高系統安全性和對系統提供良好的維護，如用戶許可權可以為用戶提供許可權服務。
3.2 系統模塊設計
該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接Access資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有小區日常管理和統計等功能，旨在達到使小區的管理和人事數字化使之更加方便快捷以提高工作效率。
1.登錄系統管理主要包括：
添加用戶模塊 包括：為系統新用戶設置用戶名及口令。
修改密碼模塊 包括：用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理主要包括：
住戶資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
房產資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
3.小區物業管理主要包括：
物業設備管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
儀表數據管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
停車場管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
收費管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
住戶投訴管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
用戶報修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
設備維修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
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